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《物業承接查驗辦法》將優化行業發展的市場環境
作者:管理員    發布于:2011-07-20 17:38:37    文字:【】【】【

 

 在《物業管理條例》(以下簡稱《條例》)頒布實施的第7個年頭,作為物業承接查驗制度的配套性文件——《物業承接查驗辦法》(以下簡稱《辦法》)終于正式印發了。至此,《條例》確立的七大基本制度都有了具備可操作性的配套性法規政策。筆者有幸在第一時間內深入學習了《辦法》,深切感受到《辦法》在規范前期物業承接查驗活動、明確建設單位義務、指導物業服務企業切實做好承接查驗工作等方面做出的努力?!棟旆ā返墓岢故凳?,必將為物業服務企業的發展壯大創造良好的市場環境,必將推動物業管理行業持續健康發展。從這個意義上來說,《辦法》的出臺是物業管理行業的福音。

一、《辦法》有利于明確建設單位的應盡義務,最大限度地減少開發遺留問題給前期物業管理帶來的困難和矛盾。

 自物業管理在我國誕生之日起,物業服務企業由于身份的特殊性決定了其在物業管理活動中的“雙重弱勢”地位:對建設單位,迫于其前期物業服務企業的選聘權只能“俯首稱臣”,接受不公平交易條件;對業主,考慮到業主大會成立后物業服務企業的續聘權,面對前期物業管理的矛盾和糾紛只能花錢息事寧人?!短趵匪淙蝗妨⒘宋鏌黨薪硬檠櫓貧?,但是由于其第二十八條僅為原則性的規定,物業服務企業在開展物業承接查驗活動時,一方面,因為處于被選擇的弱勢地位,加上建設單位的義務不甚明確,發現物業共用部位、共用設施設備出現問題,物業服務企業經常不敢理直氣壯地主張權利,自身利益受到侵害在所難免;另一方面,由于缺乏具體明確的查驗標準、規范和程序作為指導,再加上自身專業能力的不足,許多物業服務企業在承接查驗工作中經常感到無據可依、無從著手,導致大量開發遺留問題的存在,造成作為履行前期物業服務合同的基礎環節和重要步驟的物業承接查驗活動多數流于形式,有的甚至混同于施工企業的竣工驗收,埋下了矛盾糾紛產生的“禍根”。以成都市為例,在2009年六個中心城區受理的與前期開發遺留問題相關的投訴案件為56件,經調查,其中屬于建設單位前期開發責任的有32件,占到58%;屬于物業承接查驗工作不到位導致的投訴有15件,占到27%;屬于物業服務企業直接責任的僅為4件,占7%;屬于無效投訴的5件,占8%。經調解,由物業公司解決的為35件,占投訴量的69%;協調建設單位解決12件,占投訴量的24%。由于承接查驗工作不到位,建設單位逃避了相應的法律責任,造成了大量的開發遺留問題,不僅加大了物業服務企業的負擔,而且降低了業主對前期物業服務的滿意度,物業服務企業把本應用于發展壯大的人力物力投入到了解決不應承?;蚩梢員苊獾腦鶉沃?,增大了物業服務企業的經營管理成本和潛在的管理服務風險。

 為強化建設單位的責任,《辦法》要求建設單位必須移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完善、配套齊全的物業?!棟旆ā返謔惶醮詠ㄉ韞こ炭⒐ぱ槭蘸細?、市政公用設施設備符合規劃設計、公共服務設施按規劃設計要求建成、公共配套設施滿足使用功能要求、共用設施設備合格、物業使用和管理維護的技術資料完整齊全等七個方面規定了實施承接查驗的物業應當具備的條件。為幫助物業服務企業充分做好現場查驗的準備和保證移交資料的齊全,《辦法》要求建設單位必須在現場查驗20日前,向物業服務企業移交承接查驗所必需的五個方面的資料,對缺少的資料,要求建設單位書面承諾補交的具體時限。

以上這些規定,強化了建設單位的責任和義務,督促了建設單位提高物業共用部位、共用設施設備的建設質量,平衡了建設單位與物業服務企業在承接查驗中的利益,調和了前期物業管理活動中的各種矛盾和糾紛,最大限度地減少了開發建設遺留問題,有利于逐步改變物業服務企業的弱勢地位,有利于為物業服務企業營造一個公平競爭的市場環境。

二、《辦法》有利于明確物業承接查驗依據、內容、重點和方法,最大限度地指導物業服務企業開展物業承接查驗活動。

《辦法》第十二條規定,實施物業承接查驗,主要依據物業買賣合同、臨時管理規約、前期物業服務合同、物業規劃設計方案、建設單位移交的圖紙資料、建設工程質量政策法規和標準規范文件等六類文件,明確了物業服務企業開展承接查驗的基本依據。對于建設單位移交的資料,《辦法》規定物業服務企業應當進行清點和核查,重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格文件。關于現場查驗的內容,《辦法》將物業共用部位、共用設施設備分為三個部分進行了詳細列舉和描述,有利于物業服務企業在實踐中比照使用。對于現場查驗的方法和重點,《辦法》第十八條規定,現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法,重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能。為了保證現場查驗發現的問題得到及時有效地解決,《辦法》規定,現場查驗中,物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形,書面通知建設單位,建設單位應當及時解決并組織物業服務企業復驗。

《辦法》的以上規定,都為承接查驗活動制定了具體詳細的程序規定和操作規范,最大限度地加強了對物業服務企業在承接查驗工作中的指導,幫助其避免了相關責任,有效地維護了物業服務企業的利益,具有極強的針對性、實用性和可操作性。

三、《辦法》有利于明確物業承接查驗活動中各方主體的法律責任,最大限度地維護業主的共同財產權益。

為督促建設單位履行其在物業承接查驗中的應盡職責,《辦法》在以下五個方面規定了建設單位的法律責任:(一)物業交接后,建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定,及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任;(二)物業交接后,發現隱蔽工程質量問題,影響房屋結構安全和正常使用的,建設單位應當負責修復;給業主造成經濟損失的,建設單位應當依法承擔賠償責任;(三)建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業共用部位、共用設施設備的保修責任;(四)建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利,在物業承接查驗中免除自身責任,加重物業服務企業的責任,損害物業買受人的權益;(五)建設單位不得以物業交付期限屆滿為由,要求物業服務企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。

為明確物業服務企業在物業承接查驗中的責任界限,《辦法》規定了物業服務企業三個方面的法律責任:(一)自物業交接之日起,物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規范確定的維修、養護和管理義務,承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任;(二)物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管;(三)物業服務企業擅自承接未經查驗的物業,因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的,物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。

為防止建設單位、物業服務企業結成利益聯盟,損害業主利益,《辦法》第四十條規定:建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假,在物業承接查驗活動中共同侵害業主利益的,雙方應當共同承擔賠償責任。

為了發揮房地產行政主管部門在物業承接工作中的指導和監管作用,《辦法》第二十九條設立了物業承接查驗備案制度,明確規定物業服務企業應當自物業交接后30日內,持前期物業服務合同、臨時管理規約、物業承接查驗協議、建設單位移交資料清單、查驗記錄、交接記錄以及其它承接查驗有關的文件向物業所在地的區、縣(市)房地產行政主管部門辦理備案手續?!棟旆ā返謁氖?、四十三條制定了相應的罰則,從行政監管的角度督促建設單位、物業服務企業履職盡責,促使各方主體在物業承接查驗中切實做到?;ひ抵鞴燦脅撇?,最大限度地維護業主的共同財產權益。

物業管理服務的核心目標是業主利益最大化,只有業主的利益得到最大限度地維護,業主才能充分認識、理解、信任物業服務行業,才能提高業主的滿意度、才能增加業主對企業的忠誠度、才能提升行業的公信力,促使業主主動參與物業管理、自覺承擔繳納物業服務費用的義務,最終形成建設單位、物業服務企業、業主三方共贏的良性循環局面,為物業服務企業的持續健康發展創造良好的內部關系和外部環境。

“徒法不足以自行”?!棟旆ā芬嬲⒒佑τ械淖饔?,真正達到行業發展福音的效果,還需要建設單位、物業服務企業、業主、行政主管部門、行業協會等各方共同努力,用實際行動學習好、宣傳好、貫徹好《辦法》,使《辦法》維護行業發展的目標和方向落到實處。

                                               (張 睿/成都市城鄉房產管理局)

 

 
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