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物業服務中的節能減排
作者:李建民 第一物業公司    發布于:2014-06-05 15:27:01    文字:【】【】【

  物業節能包括通過對物業工具、作業設備和物業日常工作流程和方法的改革,操作方法和技能的改進,通過調整物業管理結構,在降低物業保養和管理的成本和提高工作效率的前提下,節約資源,合理分配區域和工作組內的供需,加強物業能源管理。物業區域節能,物業管理公司有著重要的責任與義務。從日常物業工作上說,采取有效的設備保養和使用措施,有以下幾點工作建議。
一、作業設備的管理
(一)把握好各種用能設備的有效運行時間和參數
  物業管理人員應研究各用能設備何時必須使用,何時可以降低負荷使用或者關掉。用能設備的運行時間和參數,要根據季節或其它條件的變化及時進行調整。比如戶外公共道路照明隨季節變化及時調整開關時間,夏季熱水溫度可以調低,電梯在人流小的時段可以少開幾臺等。
(二)用能設備數量和配置區域的合理搭配
  不同的區域對環境條件的要求不同,所需配置的設備要求也要跟著改變。理想的配置是在設備負荷發生變化時它始終在高效區運行,這就要求設備運行發出的能源容量應大小搭配合理。一些樓宇的通風設備有些在低效區長期運行,要盡量合理搭配負荷,適當提高作為調節負荷用的較低負荷制冷機的負荷,避免其在低效區運行。在供熱系統中,長期背著日照,位置隱蔽,濕氣重的建筑和房間配置的暖氣應采用多管暖氣,使熱量散發面積更大,而在溫度高的建筑區域則可以適當減少暖氣設備的管道數。排風機的臺數應視場地配套,根據地理位置的通風情況合理增加或拆減?;褂薪檔筒槐匾惱彰髡斬?,許多樓宇的室內照明強度過高,這種做法可能會導致現代化辦公及商業環境中的照明浪費。
(三)能量回收和適當節能裝置的利用
  在通風方面,高溫和寒冷季節新風和排風的溫差高,可采用能量回收裝置,從排風中直接回收能量加以利用,降低新風負荷。在供熱方面,鍋爐水的熱氣也可以通過緊密設備,合理通道不斷循環,以便為新水加熱。供水管網中,要結合該區域水流供需的容量和速度選用效率最大化,成本最低耗的裝置,管網中的配套設備都應在符合建筑設計要求和物業管理要求的前提下采用系統、完善、節能的配置方案。灌溉利用中水循環系統,盡量多的利用雨水雪水,少用或不用自來水。鼓勵使用省油環保和風冷的汽油機。在光照方面,根據物業管理的地域、場所的不同要使用什么樣的燈具也應考慮,戶外路燈可以采用碘鎢燈,大堂照明采用節能燈,地下室等需要長期照明的可以采用日光燈和節能燈等等。
(四)感應設備的利用
  感應設備多利用,既減少了人工運作,節約人力,又能提高智能化管理,作重要的一點是防止能源浪費,節約資源和成本?;夤駁纜氛彰鞫嗖捎檬笨睪凸飪胤絞?。走廊、公共衛生間、陳列展館的櫥窗等區域可以采用感應燈具。現在很多公共場所的水龍頭出水口用的也是感應器具,這個方法也很值得推廣。消防設備應提倡采用火、光、煙霧感應器及時報警,不但保障業戶安全,也節省了人力物力。
(五)用能設備要及時定期清洗和保潔
  物業設備有些長期置于室外,表面會堆積灰塵,塵埃臟污也容易透過大小孔進入設備內部,造成設備運行功率低下甚至阻礙其正常工作。物業設備的長期運行也容易使設備沾上油污和化學物,這樣也加速設備的折壽。所以要及時定期的清潔用能設備。如空調通風系統的表冷器和過濾器,空調水系統等空調設備需要物業人員的保潔。供熱管網,日常照明設備,監控系統,電梯設備等也要做到及時清洗,保持干凈。
(六)物業設備若發現有損壞要及時進行維修或調整
   物業工作日常工具使用人員應謹慎對待,加以愛惜,發現有損壞的地方要及時報修,在不影響工作效率的前提下找現有資源使其恢復正常,也可以做出改裝調整。如割草機割草力度不夠,可以調低割草機滾刀的高度或者調高割草機定刀的高度使滾刀與定刀的間隔達到最適合剪草的距離。
二、嚴格高效的管理制度
(一)以合同模式制定能耗目標考核制度和計量收費
   物業管理公司應制定節能目標,管理中可以對各部門甚至各人員提出節能目標要求,配以獎懲措施激勵大家主動節能。物業管理公司對業主或承租者能源消耗盡量采用計量收費。物業管理公司和業戶要共同制定并達成一致意見。這種方法可以以合同的模式制約物業管理者和業戶雙方,運用市場激勵機制,明確約定業主和物業管理企業的節能權利、義務和責任,把降低能源的指標與物業管理企業的經濟利益掛鉤,在合同中明確規定能源節約指標,如果達不到指標,業主有權扣減物業管理費等。
(二)通過能耗數據的收集和分析來挖潛節能潛力
   要盡量搞清楚樓宇中能源最終消耗在哪些終端設備上,消耗多少,什時候消耗的。用電量的使用情況分析影響能源消耗的主要因素,列舉可能原因并在管轄范圍內適當調查。在不斷深入的過程中,可以發現許多節能節的方法。根據分析結果,完善節能管理制度;對不同部門、不同區域能耗數據進行展示,使員工和業主知曉用能情況,激勵員工在日常工作中處處注意節能,動員業主參與節能工作,將科學節能作為企業文化的一部分。
三、從員工節能抓起
   要實現節能目標,物業公司還是要依靠企業文化的力量。在公司內部將節能管理與員工的收入直接掛鉤,公司內部制定獎懲制度,以提高員工節能的自覺性和積極性。加強日常管理,完善規章制度,防止不必要的浪費。對員工進行節約意識教育,給員工灌輸節能降耗意識、節能降耗的意義和重要性。在培訓時強調這一點,并從員工的自身修養層面抓起,讓他們意識到節儉本身就是一種素養的體現,是 一種美德,養成隨手關燈、關水的好習慣,杜絕浪費。在辦公室中,提倡不浪費一張紙張,不放棄紙張回收的做法,文件的整理和記錄不得粗心隨意,辦公用紙盡量利用再生紙。無實際意義的傳單、報告拒絕打印?;嵋榧鍬?,通知等工作可以采用電子郵件完成。員工離崗隨時要留意關燈關電腦?;閽憊すぷ髦幸髯窆徑隕璞甘褂煤徒諛芤蟮南喙毓娑?,物業工具使用過程要小心謹慎,發現問題及時解決或通知相關人員協助維修調整,并且要在實踐中積極開動腦筋,為公司更好的制定節能方案提出可行性建議。
四、做好宣傳教育,提高業主節能意識
   物業管理公司提高業主的節能意識,杜絕資源浪費。利用電子屏等公示欄宣傳,提高租戶的節能意識。加強節能宣傳,宣傳節能方法和節能的經濟效益和環境效益。提高業主參與物業節能的主人公意識??梢砸隕縝誑?、社區工作小報或其他媒介形式在業戶中宣傳,以以身作則的帶頭作用對廣大居民進行節能教育。物業管理公司還可為居民提供可行合理的節能方針。如定期督促業主清理房間設備,廢棄物歸類存放并盡量做到自主回收,調整不和諧的作息制度,盡可能多的利用平價電和低谷電等等。目前在國外很多城市都建起了節能住宅,我國也開始引進節能住宅的設計和管理理念。節能住宅從建筑設計,物業管理方面促成生態社區的建設。物業區域內節能具有領先的和基礎的重要性,生態和諧可持續發展的社區是節能的社區,優秀的物業必不可輕視能源問題。節能工作要在廣泛地區的物業全面展開,不斷推動我國的和諧社區的建設。

 
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